瑞思研究院回顾与展望系列之一：工业类资产
开年之际，瑞思不动产金融研究院作为行业智库，计划通过系列文章形式，回顾过去一年我们组织的各类研讨活动，并梳理机构对于行业现状与未来趋势的观点，以期为市场提供有价值的参考。本文为系列的第一篇，聚焦于“工业类资产”。“工业类资产”对应了“958号文”中的园区基础设施（研发平台、工业厂房、孵化器、加速器、产业发展服务平台等）和仓储物流基础设施（普通仓库与冷库），我们在此将二者归为一类是因为它们在业务逻辑上有一定关联度和相似性，市场参与机构也有一定程度的重合。
截至2023年底，工业类资产从数量来看是中国REITs市场的第一大类，其市值约占市场总额的三分之一（其中，园区基础设施REITs的市值占比为19%，仓储物流基础设施REITs的市值占比为12%）。
一、关注市场供需问题和底层资产
2023年3月之后，建信中关村REIT因区域租赁市场变化和业绩波动而连续下跌。5月12日，张江REIT的拟扩募项目出现了主力租户突然退租的问题，这引起了市场参与机构对产业园区市场温度和发展前景的高度关注。
2023年5月17日，瑞思研究院组织专家举办了第一场公开课（详情），邀请了CBRE孙祖天、高力国际王少华等行业专家，介绍国内各主要区域工业类资产的市场趋势，同时邀请了杭州和达高科旗下和达产业研究院主任研究员刘晓凡、知名不动产基金凯龙瑞高级副总裁严晓岚、知名外资不动产基金基汇资本投资总监汪梦涵等工业资产领域的实操专家，从不同角度分享如何做好产业园区的价值提升和资产管理。
结合嘉宾分享和行业访谈，部分观点包括：
1. 公募REITs能为部分优质基础设施项目提供有效退出途径，带动了一级市场的活跃度，尤其是区位优势佳、产业基础好、进入门槛相对高、搬迁成本大的细分类别，如生物医药研发园区和制造业厂房。
2. 在经济形势导致部分产业用户需求疲软、局部市场供需失衡的背景下，租户相对于业主的话语权得以强化，各园区间的同质竞争加剧。市场参与者需要高度关注阶段性供给过量的市场，提前关注市场趋势和租约到期调整。
3. 随着经营压力普遍提高，对于租户的争夺和维护愈发重要，能否以市场化、专业化、差异化的招商运营和资产管理能力，结合产业特性、响应客户需求、增强用户粘性，会成为业绩分化的关键，而这些能力的背后是资源和机制。
4. REITs是权益产品，投资人不能盲目迷信一线城市、热点区域和知名品牌，不能以做债的思维、只关注财务报表和企业主体评级，而是应该更加充分地下沉到基础资产和租户组合，切实了解区域产业、租户特征、租赁条件、运营效率，形成自己的客观判断，并区别定价。
二、关注优秀企业和潜在的行业龙头
参考国际不动产和REITs市场的发展历程，行业分化是必然趋势，行业龙头会逐渐成为运营标准和资产定价的主要参考锚点。瑞思研究院与上海临港、东久新宜、和达高科等行业头部机构在研究、研讨、培训等方面长期紧密合作，与行业标杆企业持续相互赋能。
2022年10月，值东久REIT成功上市之际，瑞思研究院与东久新宜联合推出了“长三角新经济基础设施存量盘活研究基金”，在长三角区域发展与市场机遇、新经济基础设施资产盘活、pre-REITs与REITs联动等领域为东久新宜提供综合支持。
2023年10月，瑞思研究院受邀为杭州和达高科产业集团培训，集团管理层、业务骨干及当地政府部门共百余人参加。培训主要针对园区平台企业的共性问题，从多层次REITs市场、产业园区产业载体与资产管理、国资考核与市值管理等多个方面，拆逻辑、讲业务、给建议，增强企业对于产融结合的理解。
2023年12月，在上海临港集团成立20周年之际，瑞思不动产金融研究院应邀与临港集团联合举办了为期3天的“做强REITs平台”系列培训（详情），重点复盘临港创新产业园REIT案例，结合企业战略和业务实际，提炼以REITs为牵引的多层次资本工具箱，有效服务于企业高质量发展。临港集团业务骨干以及自贸区临港新片区管委会相关处室、其他开发主体代表等120余位学员参训，反响热烈。
梳理龙头企业的培训、研讨、访谈，关于一二级市场发展趋势的部分观点包括：
1. 过去一年，中关村、张江为代表的研发办公产业园区REITs走势不尽人意，有企业经营和资金面的原因，也是行业基本面变化的体现。投资人已经关注到，传统的办公产业园区与商业办公楼在功能形态上更接近，进入门槛低且租户重合度高，更容易受到超量供给的影响，所以投资人会更关注核心区位、租约质量、产业资源、运营韧性等要素如何在二级市场定价中体现。
2. 在临港、东久等厂房REITs的引领和带动下，厂房资产在一二级市场都呈现出趋于活跃的迹象。除了临港、和达等各地园区平台企业之外，普洛斯、东久新宜、金地威新、高麓、联东、平谦等市场化机构在厂房领域也动作频频，国寿、平安、友邦、瑞众、GIC等诸多资方也表达了浓厚兴趣，预计2024年工业厂房会继续成为各方关注的焦点，但同样需要高度关注区域市场的供需和产业基础，并甄选资产运营管理能力突出的管理人。
三、更重视投资人沟通与市值管理
2024年1月4日，嘉实京东REIT因为武汉项目续约问题连续下跌，部分投资人对于物流仓储市场基本面出现恐慌情绪。瑞思研究院连续举行了两场物流仓储资产的策略会，努力提供客观中立的视角。
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瑞思策略会2024年第1期：物流仓储
2024年1月12日，瑞思研究院组织物流仓储策略会（详情）。公开部分邀请戴德梁行金廉政、高力国际王少华、百世集团王德玉三位专家，分别从评估、投资和租户视角对市场进行解析；闭门部分则邀请了12家物流仓储企业和22家一二级市场的投资机构进行交流。部分观点包括：
市场总体：高标仓已高速增长10年，随着电商、物流行业走到相对成熟的阶段，高标仓租赁需求增速确实有所放缓，但基本面支撑仍在，结构化调整中有很多机会；需要关注供需问题，京沪广深等一线城市之外，重点关注存量在400万方以上的城市。
租金：2021年前租金相对稳定，2022年之后大规模新增供应导致市场价格下跌，2023年一年全国平均租金降幅约10%，很多区域也会下调20%甚至更多；但华南市场表现相对优秀。
出租率：2022-2023年仓储物流行业所面临挑战是全国性的，不是个别城市变化巨大导致全国的平均值下滑，跟踪的50-60个城市出租率呈现普降趋势，但分化在加剧，核心地段的库仍然租得很好；新增供给已经在减少，但存量需要时间消化，资产管理能力的重要性高度凸显。
租户：租户特征明显改变，三个行业值得高度关注。第一是跨境电商。疫情结束后跨境电商迅猛增长，仓储需求独具特色，尤其是出海四小龙（SHEIN、TEMU、AliExpress、Tik Tok）；第二是高端制造。高端装备制造产业、新能源汽车产业、光伏/风电产业、生物医药产业领域的优质企业扩张规模非常快，持续推动仓储需求增长，物流仓储和工业厂房的综合体形态逐渐增多；第三是平价综合新零售平台。近年来不断涌现新的细分电商模式，在下沉市场快速扩张，渠道模式也更加多元化。
多层次市场：供需所导致的市场波动属于正常现象，在一级市场出现了比较多的去美元化需求，定价权会逐渐被人民币投资机构掌控。在行业格局重构之下，业务机会众多。但目前非理性因素导致一二级市场出现价格倒挂，会造成复杂影响，需要尽快改变，真正形成多层次市场的递进和资本闭环。
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瑞思策略会2024年第2期：京东REIT
2024年1月24日，瑞思研究院邀请京东产发、嘉实基金和15家投资机构闭门座谈，对过去三周的市场波动进行理性复盘。
京东和嘉实整体介绍了三个项目的市场和经营情况，以及京东对于REIT平台的长远发展规划和内部决策机制，并与投资人针对资产估值、发行定价、解禁份额、租约安排、扩募计划等重点问题进行了坦诚沟通，降低了市场参与方之间的信息不对称甚至误解。
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瑞思研究院年终总结闭门会
2024年1月27日，由瑞思研究院主办的“基础设施REITs2023年终总结会”在北京举行（详情），邀请包含瑞思研究院的成员单位和机构会员共80余位来自监管部门、上市REITs原始权益人、基金管理人、机构投资人的嘉宾参会。
会议推举京能国际、越秀交通、临港集团、北京保障房、物美商业等5家年内综合表现突出REITs的原始权益人做经验分享。其中，临港集团CFO杨菁关于临港REIT在应对二级市场波动和主动有为市值管理方面的经验心得以及系统性增强投资人沟通、发起设立平准基金的倡议，引起了与会嘉宾的热烈共鸣。（详情）
结合应对二级市场波动和加强市值管理等问题的行业研讨与专家访谈，部分观点如下：
1. 过去一年的市场波动，有很大部分的原因与投资人结构有关，如投资人同质化程度高、部分债性投资人对波动性预计不足、短线资金追求短炒而推高询价、长期战略投资人在定价中的话语权不足、记账方式和风险因子计提等设置对投资人不友好等。瑞思研究院在受中国证券业协会委托的课题《中国REITs市场估值与定价》中，对相关问题进行了系统回顾分析，并给出了一系列优化建议。目前，证监会和交易所的各种针对性政策和指引都在陆续推出，有助于市场机制的完善。
2. 国务院国资委在2024年1月29日提出，各中央企业要全面推开上市公司市值管理考核。瑞思研究院在为国务院国资委服务的《盘活存量资产，带动有效投资》课题中也提出，应构建以REITs为牵引的多层次资本工具箱，因地制宜服务于企业的发展战略，市值管理会成为重点抓手。预计各地国资委也会跟进，将市值管理纳入国资考核，推动资本市场重塑资产价值，REITs作为资产上市平台也将发挥重要作用。以临港、越秀、京能为代表的地方国资企业已经在市值管理方面走在行业前列，预计也会成为2024年的重要关注点，无论是pre-REITs、持有型不动产ABS、公募REITs的多层次市场，还是与上市公司互动以及主动参与二级市场的多资本平台，企业、城市、区域等各个层面都将迎来创新业务的发展。